Le marché immobilier évolue constamment, influencé par des dynamiques économiques, démographiques et urbaines. En 2025, l’achat pour louer demeure une stratégie privilégiée pour les investisseurs soucieux de générer un rendement locatif solide. Certaines villes françaises se distinguent particulièrement grâce à leur attractivité économique renouvelée, leur essor démographique ou encore leur développement urbain maîtrisé. Choisir la bonne localisation devient essentiel afin d’optimiser son investissement immobilier et d’assurer une demande locative stable et pérenne. De Rouen à Mulhouse, en passant par Marseille ou Perpignan, tour d’horizon des zones géographiques où le marché locatif présente les meilleures perspectives aujourd’hui.
Les villes universitaires, des pôles d’attractivité majeurs pour investir en immobilier locatif
Les villes accueillant une importante population étudiante offrent un terrain fertile pour les investisseurs qui souhaitent acheter pour louer. La présence d’universités et d’écoles supérieures crée une demande constante pour des logements adaptés, notamment des petites surfaces et des meublés, souvent recherchés par les jeunes actifs et étudiants.
En 2025, Rouen se démarque comme un exemple emblématique de cette tendance. Avec près de 45 000 étudiants, la ville normande attire une population jeune et dynamique qui génère une forte demande en matière de logements abordables et bien situés. Ce profil spécifique permet aux investisseurs de bénéficier d’un marché locatif solide avec un taux de vacance limité.
Outre Rouen, d’autres villes universitaires comme Le Havre, Le Mans ou Nancy se placent en bonne position pour offrir un rendement locatif intéressant. Les logements de type T2 y affichent une rentabilité moyenne comprise entre 6 et 7 % sur l’année. Cette performance s’explique par une demande soutenue liée à la forte densité étudiante et à la qualité de vie offerte par ces villes, tout en bénéficiant de prix immobiliers encore raisonnables. Cette combinaison favorise un équilibre entre l’investisseur qui achète à un prix abordable et le locataire qui peut supporter des loyers modérés.
Les villes industrielles en reconversion, un potentiel méconnu pour des rendements élevés
Au-delà des classiques cités universitaires, plusieurs villes industrielles en pleine transformation connaissent aujourd’hui un regain d’intérêt pour l’investissement locatif. Mulhouse, située dans le Haut-Rhin, en est un parfait exemple. Autrefois capitale de l’industrie textile, cette cité bénéficie désormais d’un positionnement stratégique entre Suisse et Allemagne, renforçant son attractivité économique et commerciale.
Le développement urbain de Mulhouse s’appuie sur une politique de rénovation et de dynamisation du centre-ville, associée à la promotion de nouvelles activités économiques. Des bassins d’emploi diversifiés et une qualité de vie renouvelée encouragent l’installation de nouvelles populations et génèrent une demande croissante en logements à louer.
Pour les investisseurs, cette ville de l’Est présente plusieurs avantages : un prix d’achat immobilier largement abordable par rapport aux grandes métropoles, une rentabilité locative particulièrement attractive et un potentiel de valorisation sur le moyen terme grâce aux projets de développement en cours.
Cette dynamique est aussi constatée dans d’autres villes anciennement industrielles comme Saint-Étienne ou Le Creusot. Elles profitent d’une politique d’aménagement urbain innovante, visant à diversifier leur activité économique et à attirer une population active désireuse de profiter d’un cadre de vie agréable et d’un coût du logement modéré.
Les métropoles régionales où l’achat pour louer bat son plein grâce à une forte attractivité économique
Les grandes métropoles régionales continuent de dominer le marché de l’investissement immobilier locatif en raison de leur développement économique soutenu et de leur rôle de pôles d’emploi majeurs. Marseille, Bordeaux ou Montpellier figurent parmi les villes les plus recherchées par les acheteurs souhaitant maximiser leur rendement locatif.
Marseille, par exemple, fait preuve d’une tendance très favorable aux logements intermédiaires. Les T3 y rencontrent un succès particulier, avec une augmentation des loyers estimée à plus de 10 % ces derniers mois. Cette dynamique découle d’un brassage démographique important, d’un réseau de transport dense et d’un développement urbain continu, avec la construction de nouveaux quartiers et la rénovation de zones historiques.
À Bordeaux, la demande locative reste soutenue par une conjonction de facteurs : une attractivité touristique forte, l’implantation de sièges sociaux ainsi qu’une qualité de vie reconnue. Le marché immobilier, bien qu’en hausse, offre encore des opportunités pour les investisseurs maitrisant leur budget et disposant d’une stratégie cohérente. De plus, la ville profite du développement du secteur tertiaire et des infrastructures de transport qui facilitent les déplacements vers Paris et la région Aquitaine.
Marché locatif abordable et opportunités dans les villes moyennes en pleine expansion
Le marché des villes moyennes présente en 2025 de nombreuses opportunités pour les investisseurs désireux d’acheter pour louer. Ces communes sollicitées combinent des prix d’entrée plus accessibles avec des perspectives de développement urbain prometteuses et un réseau économique en progression.
Parmi elles, Perpignan émerge comme un exemple pertinent. Située dans les Pyrénées-Orientales, cette ville offre un marché immobilier encore accessible, avec un prix moyen au mètre carré avoisinant les 1 980 euros début septembre 2024. Comparée à Toulouse ou Montpellier, elle propose un excellent rapport qualité/prix, tout en bénéficiant d’un cadre géographique attractif sur la région Occitanie.
Cette accessibilité encourage l’installation de nouvelles populations, notamment de jeunes ménages et de travailleurs indépendants désireux de profiter d’un environnement agréable et d’un coût de vie moindre. L’essor économique local, soutenu par des initiatives pour attirer les entreprises et les start-ups, renforce la demande locative sur tous types de biens, allant du studio au T3.
Choisir entre l’achat en nom propre et la SCI : quelle stratégie pour profiter du marché immobilier en 2025 ?
Après avoir sélectionné la ville et le type de bien pour son investissement immobilier, la question du statut juridique d’achat se pose. En 2025, les deux principales options restent l’acquisition en nom propre ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Chacune présente des avantages et contraintes qui conditionnent la rentabilité locative et la gestion du patrimoine.
L’achat en nom propre séduit par sa simplicité. L’investisseur est seul propriétaire du logement, sans procédure administrative complexe avant la signature. Ce mode d’acquisition offre, sous certaines conditions, la possibilité de bénéficier du régime de location meublée non professionnelle (LMNP), qui donne accès à des régimes fiscaux avantageux. En effet, les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu, mais le dispositif LMNP propose soit un abattement forfaitaire avec le régime micro, soit la déduction des charges réelles avec le régime réel, ce qui optimise la fiscalité.
